Comment se passe une prestation de  photographie immobilière?

Des photos haut de gamme remplacent avantageusement une rédaction chronophage et qui souvent n’est même pas lue par votre clientèle cible.

En créant le coup de cœur dès l’image mise en avant de votre annonce, vous générez plus de clicks, plus de contacts, plus de visites et plus de rendez-vous qualifiés.

En immobilier, une grande part de la communication s’appuie sur l’image. Les photos d’une propriété constituent le premier argument qui touche un acheteur potentiel. La production de photographies de qualité est aussi un levier puissant pour convaincre un vendeur de vous confier un mandat en exclusivité.

Ce principe est d’autant plus puissant lorsqu’il s’agit de biens de prestige ou d’habitations de charme.

Les agents immobiliers qui proposent un service de photographie professionnelle pour promouvoir un bien qui leur est confié obtiennent bien plus de mandats exclusifs ou premium. Quelle que soit la conjecture économique, un vendeur qui se voit proposé ce service supplémentaire se laissera convaincre plus facilement. L’argument est objectif, factuel et par conséquent facile à énoncer.

Si l’agent immobilier propose de banales photos au smartphone d’un bien immobilier haut de gamme, le vendeur ne verra pas l’intérêt de lui confier un mandat en exclusivité, pour une commission plus importante. Pour refléter le sérieux de l’agence immobilière et le prestige d’une vente en centaines de milliers d’Euros, le minimum est de présenter des images à la hauteur.

Une séance photo avec un professionnel constitue aussi un argument objectif pour justifier le tarif plus élevé d’un mandat exclusif.

En maintenant un haut niveau de qualité photographique dans vos annonces, elles deviennent une marque distinctive de votre agence et vous classent dans les services haut de gamme.

La photographie immobilière consiste à présenter un bien dans le but de le vendre ou de le louer. Alternativement, la photographie d’architecture met en valeur le talent du concepteur d’un bâtiment et les compétences de ceux qui l’ont construit.

Concrètement, cela se traduit par une plus grande liberté artistique pour le photographe d’architecture. Les cadrages peuvent être plus audacieux (contre-plongée, plans serrés, formes abstraites pour mettre les matières en valeur) et la colorimétrie moins conventionnelle (noir et blanc, saturation, ciel orageux, contrastes prononcés).

Le photographe d’immobilier met en avant, de manière très lisible, précise et objective, les qualités fonctionnelles et durables d’une habitation, tout en soulignant les qualités qui apporteront du bien-être au client potentiel. La photographie immobilière laisse peu de place à la subjectivité. Elle doit être représentative des volumes, de la luminosité et des fonctionnalités offertes par un bien à un instant donné.

Dans le cas d’une location touristique, il faut cependant mettre aussi en valeur la décoration et certains détails qui confèrent au bien une touche unique, voire un ancrage régional. A l’opposé, si l’objectif est de vendre ce bien, il faut gommer toute personnalisation qui pourrait empêcher l’acquéreur de se projeter avec sa propre personnalité.

Les missions photographiques pour des maîtres d’ouvrage, des maîtres d’oeuvre, des paysagistes ou des décorateurs d’intérieurs se rapprochent des principes de la photographie d’architecture. Les images doivent être plus intemporelles qu’en photographie immobilière. La retouche numérique peut être plus créative. Le mobilier urbain disgracieux ou d’encombrants fils électriques peuvent être gommés pour laisser la part belle à la création architecturale. A la prise de vue, le photographe peut jouer avec une palette plus large d’outils optiques. Des mises en scènes peuvent être envisagées avec des personnages qui apportent une notion d’échelle et une touche de vie organique.

Le reportage photographique d’entreprise peut aussi être appelé reportage corporate. Il devient reportage institutionnel lorsqu’il se focalise sur une institution : musée, établissement de soin, administration, éducation, etc.

Dans tous les cas, les objectifs de ce type de reportage photographique sont similaires : mettre en valeur les équipes, une marque, un savoir-faire, un savoir-être. Le reportage d’entreprise va au-delà du reportage immobilier ou d’architecture.

Pour cela, je réalise des portraits individuels sur fond neutre, des portraits de groupe, des portraits en situation, des vues de vos locaux (intérieur et extérieur), de vos produits ou services. J’illustre vos process, je raconte en image un mode opératoire, j’immortalise un événement, je mets en valeur la cohésion de vos équipes. Nous pouvons même prévoir de petites mises en scène afin d’llustrer des instants clés du quotidien de vos collaborateurs.

Bien sûr, je m’inspire de votre charte graphique et je m’appuie sur un cahier des charges que nous aurons validé préalablement. Je me conforme aux règles de sécurité de vos locaux ou de votre chantier et j’interviens aux horaires compatibles avec votre activité.

Les images que je vous livre sont au service de votre stratégie d’entreprise et leur qualité est à la hauteur de votre professionnalisme. Elles sont dynamiques, valorisantes et porteuses de sens.

Petit à petit vous vous constituez ainsi une banque d’images qui devient la mémoire historique de la vie de votre organisme. Ces images vous serviront aussi bien en communication interne qu’en communication externe :

• Trombinoscope
• Journal interne
• Badges
• Modes opératoires
• Calendriers
• Brochures
• Affiches
• Sites Internet
• Réseaux sociaux
• Blog
• Objets publicitaires
• Mémoires techniques pour appel d’offre

En photographie immobilière et d’architecture, je propose des forfaits de base qui dépendent de la surface à traiter. Je prends plusieurs dizaines de photos, je sélectionne les meilleures et je livre des photos numériques retouchées et formatées pour votre usage.

Les déplacements sont facturés en supplément au-delà de 50 km de Pont-Audemer: cliquez pour afficher un exemple de calcul

Je recueille vos besoins, je vous accompagne et je vous conseille pour la préparation de la séance.

J’effectue un léger home staging, si nécessaire.

La prise de vue et la mise en œuvre de tout le matériel nécessaire est bien sûr inclus.

Les techniques de HDR et de correction des perspectives sont incluses, en cas de besoin.

Sur demande, je peux incruster un logo ou un filigrane.

Vous disposez des droits d’exploitation des images transmises.

Vous êtes livré par Internet, selon le moyen que vous préférez: email, cloud, FTP, We Transfer, galerie privée.

Sur demande, je peux vous fournir les images en plusieurs versions, en fonction des utilisations que vous planifiez.

Je garantis une sauvegarde d’au moins un an sur mes disques durs. En cas de souci de votre côté, je peux donc vous transmettre des copies.

Pour réserver une séance de photographie professionnelle, il suffit de me transmettre l’objectif de la séance, vos dates de disponibilité et la localisation de la séance.

Pour cela vous pouvez remplir une demande de devis ou bien me contacter directement: vincent.prevost@immoflash.fr / 07 62 98 03 68

En plus de la photographie immobilière et d’architecture, je réalise également des reportages corporate pour les entreprises et les institutions.

Je couvre aussi des événements ponctuels tels que des séminaires, des compétitions, des festivals, des concerts.

Je réalise des prises de vue dans le monde entier mais je suis basé à Pont-Audemer, en Normandie.

Mes déplacements sont inclus dans mes tarifs jusqu’à 50 km de route de Pont-Audemer.

Au-delà de 50 km de route de Pont-Audemer, je facture un supplément au kilomètre: cliquez pour afficher un exemple de calcul

Lorsque l’aller-retour n’est pas faisable dans la journée, j’inclus une nuit d’hôtel dans le devis.

Au-delà de 500 km de Pont-Audemer, je me déplace généralement en transport en commun.

Dans tous les cas, un coût de déplacement en supplément est toujours spécifié dans le devis, pour le soumettre à votre validation.

Si vous souhaitez incorporer la compétence photographique dans votre entreprise, je peux vous former.

Dans ce cas, je vous conseille sur le choix du matériel à acquérir, en fonction de votre budget. J’adapte la formation au matériel dont vous disposez.

Mon tarif de formation dépend du nombre d’heures, du nombre de séances et de la distance. Bien sûr, je vous conseille sur la durée de la formation, en fonction de vos objectifs.

Toute formation s’appuie sur des exercices pratiques, en groupe ou en individuel.

Il est courant de partager les coûts d’une séance de photographie professionnelle. En effet, sur un même projet, il est fréquent que plusieurs professionnels soient intéressés par l’exploitation des images, au service de leur propre communication. Par exemple, en plus du propriétaire qui fait construire ou rénover un bien, l’architecte, le créateur d’intérieur, le maître d’œuvre, le cuisiniste, le couvreur et autres artisans du BTP pourraient très bien bénéficier aussi de l’exploitation des photos.

Dans ce cas, j’établis un contrat et un devis particulier afin de céder des droits d’utilisation à toutes les parties intéressées. La somme totale peut ainsi être partagées entre les parties intéressées.

Si vous n’avez pas l’habitude de ce genre de pratique, je vous conseille volontiers afin de vous organiser avec les parties intéressées.

Oui. ImmoFlash est une marque commerciale de BABEL studio, EURL assujettie à la TVA (20%).

Je peux intervenir très rapidement, en moins d’une semaine, s’il reste des disponibilités dans mon planning.

Plus le déplécement est long plus il faut prévoir du temps pour s’organiser.

En général, prévoyez une semaine de délai s’il faut inclure des transports en commun dans le déplacement.

Tout d’abord, vous m’informerez de la destination du bien à photographier: vente,  location longue durée, meublé, non meublé, location touristique courte durée, locaux d’habitation, locaux professionnels, portfolio d’architecte, etc. Ensuite, nous en déduirons les pièces et les parties à photographier.

Plus votre bien sera propre et rangé, aussi bien à l’intérieur qu’à l’extérieur, plus la séance photo sera efficace. Il est important que le visiteur puisse apprécier les volumes et les équipements à sa disposition. Dans le cas d’une vente ou d’une location non meublée, il faut dépersonnaliser au maximum, présenter un lieu neutre, où le visiteur pourra se projeter avec sa propre personnalité. Si vous louez un meublé, il ne faut pas laisser en vue des équipements qui ne sont pas proposés dans le contrat de location (ordinateur par exemple).

Je vous recommande de prêter attention aux points suivants:

• Tondre et ranger la pelouse
• Nettoyer les terrasses et chemins de dalles
• Assurer la propreté des vitres
• Retirer les cadres trop personnalisés (photos et peintures) et autres bibelots
• Nettoyer derrière les cadres retirés
• Retirer les jouets et autre objets colorés
• Cacher les fils électrique et les prises multiples
• Remplacer les ampoules grillées
• Assurer la présence de tous les lustres et abat-jour
• Faire les lits en applatissant tous les plis
• Défroisser les oreillers et les coussins
• Ouvrir tous les rideaux et tous les volets
• Retirer les petits tapis de sol
• Rangez les vêtements et les chaussures dans les placards
• Retirer certains meubles encombrants, afin d’augmenter l’impression d’espace
• Retirer la décoration saisonnière (guirlandes de Noël)
• Eteindre la télévision
• Ranger la vaisselle
• Ranger et nettoyer la porte du réfrigérateur (aimants, dessins, photos)
• Retirer les clés, journaux, porte-revues, sacoches, boites utilitaires diverses
• Retirer les signes religieux (croix, tableaux, statuettes)
• Ranger les papiers, cahiers et carnets
• Ranger les livres dans la bibliothèque et cacher les titres  trop personnels (exemple: politique, religion)
• Ranger les chaises sous les tables et les espacer régulièrement
• Débarrasser le dessus des tables, des plans de travail et des comptoirs
• Aplatir les plis sur les fauteuils et sur les canapés
• Rembourrer les coussins
• Nettoyer la cheminée (possibilité de la faire fonctionner pendant la séance pour ajouter une touche chaleureuse)
• Baisser le couvercle des toilettes
• Retirer le shampooing, le savon, les gants de toilette des lavabos, des douches et des baignoires.
• Enlever les serviettes sales et accrocher des serviettes propres aux couleurs assorties

La liste n’est ni exhaustive ni obligatoire. En fonction de l’atmosphère du lieu, il peut être intéressant d’ajouter des petites touches décoratives: chandeliers, fleurs, éclairage, multimédia, table dressée, bol de fruits, cafetière. Cela est d’autant plus vrai lorsqu’il s’agit d’une location touristique à courte durée. Dans le cas d’une location touristique, il peut être intéressant de mettre en valeur des équipements inclus dans votre offre: transat de piscine, serviettes de toilette, peignoirs, etc.

S’il ne reste que des bibelots à ranger ou des rideaux à ouvrir au début de la séance photo, bien sûr, je m’en chargerai.

Si vous craignez de ne pas vous en sortir seul vous pouvez confiez ce travail à une conciergerie ou à un spécialiste en home staging. Je vous conseillerai si vous hésitez.

En extérieur, la plus belle lumière arrive généralement dans l’heure qui suit le lever du soleil et dans l’heure qui précède le coucher du soleil. L’heure et la durée de ces périodes varient en fonction de la lattitude et de la saison.

Il faut aussi tenir compte des ombres (bâtiements proches, arbres, murs) pour choisir le meilleur moment.

S’il y a une piscine, chosir un moment de la journée où elle est illuminée par le soleil.

Selon l’environnement du bien, il faudra aussi tenir compte de la circulation.

Si la vue est un atout du bien, prévoir un horaire de prise de vue lorsque le soleil éclaire la vue. Eviter les contre-jours.

Un temps couvert peut convenir à une séance photo à n’importe quelle heure de la journée.

En intérieur, l’ensoleillement est moins important. Il peut être cependant joli de montrer un rayon de soleil dans le jardin, à travers une fenêtre.

Comme les rideaux seront ouverts, on verra l’extérieur. Alors mieux vaut effectuer la prise de vue tant qu’il fait encore jour à l’extérieur.

Les photos de nuit sont les plus belles à l’aube et au crépuscule. La nuit noire est trop contrastée.

Si votre bien possède des éclairages extérieurs ou une piscine illuminée, une séance photo de nuit mettra en avant l’ambiance en soirée. Cela aide le client potentiel à se projeter dans une situation plus intime et plus chaleureuse; il s’pproprie plus facilement le lieu. Idéalement, cette séance de nuit se fait en fait au crépuscule, juste après le coucher du soleil, durant l’heure bleue. On l’appelle ainsi car le ciel est déjà sombre mais pas encore noir, il est bleu foncé, ce qui crée un très bel équilibre avec l’éclairage artificiel.

Selon votre stratégie commerciale, il pourra être préférable d’éviter de donner des indices pour reconnaître la localisation du bien à négocier. Dans ce cas, vous me l’indiquerez et j’éviterai d’inclure dans le cadre des détails trop reconnaissables.

Bien sûr, je vous transmettrai des images sans géolocalisation dans les métadonnées.

Sachez cependant que beaucoup de smartphones disposent de cette fonction activée par défaut. Si vous prenez les images vous-même, vous risquez donc de publier des images avec les coordonnées GPS du lieu de la prise de vue…

Nous nous mettons bien sûr d’accord avant la séance photo mais généralement je procède comme suit:

• Photos de la façade
• Photos de la cour et des dépendances le cas échéant
• Photos des chambres
• Photos de la cuisine
• Photos de la salle à manger et du salon
• Photos de la salle de bains
• Photos des pièces particulières: bureau, seconde salle de bains, salle de jeux, salle de cinéma, etc.
• Eventuellement photos de la buanderie, du garage, de l’abri à bois

Vous ne serez pas obligé de publier toutes les photos simultanément. Il sera utile d’avoir des photos en réserve pour rafraîchir régulièrement votre annonce. Cela favorise le positionnement de votre annonce dans les résultats de recherche Google.

La durée d’une séance de photographie immobilière ou d’architecture dépend grandement de la surface du bien à photographier. La présence ou l’absence d’un jardin, d’une piscine, de dépendénces influent aussi sur cette durée.

Compter environ 1 heure par tranche de 100m² pour l’intérieur d’une maison et on ajoute une moyenne de 15 minutes par vue de l’extérieur.

La séance peut durer plus longtemps si la météo perturbe le planning.

Les bâtiments hors norme (cinéma, centres commerciaux, usines, immeubles) requièrent en moyenne 1 à 3 heures en extérieur et au moins autant à l’intérieur.

Certaines techniques (HDR, panorama) requièrent parfois de prendre plusieurs images d’un même sujet pour les fusionner en une seule image livrée.

Ces durées couvrent la prise de vue, hors sélection des images, hors retouche numérique, hors formatage, hors copies de sauvegarde et hors paramétrage de la livraison.

Un temps couvert n’est pas un obstacle à la prise de vue. Au contraire, la lumière diffuse apporte de la précision dans l’image.

En extérieur, il est toujours possible d’améliorer le rendu du ciel avec la retouche numérique.

Lorsqu’il pleut et qu’on veut des images de l’extérieur, mieux vaut reporter la séance. En photographie d’architecture, la pluie peut cependant apporter un style à l’image.

S’il y a de la brume, le résultat risque de ne pas être satisfaisant en photgraphie immobilière.

Pour reporter une séance, vous pouvez me contacter par les moyens habituels: adresse électronqiue et numéro de téléphone portable disponibles dans le présent site Internet.

Je travaille exclusivement avec du matériel Canon professionnel:

• Boitier réflex plein format 5D mark IV
• Boitier de secours EOS RP
• Zoom grand angle EF 16-35mm f2.8 MKIII
• Zoom trans-standard EF 24-70mm f2.8 MKII
• Objectif à décentrement TSE-24mm f3.5
• Téléobjectif EF 85mm f1.2
• Téléobjectif EF 200mm f2.8

Le plein format permet d’obtenir des images en haute résolution (30 Mpx), le grand angle permet de mettre en valeur les volumes et l’objectif à décentrement permet de corriger les perspectives. Les autres objectifs permettent d’attirer l’attention sur certains détails, grâce à des cadrages plus serrés.

Le images sont sauvegardées simultanément sur 2 cartes mémoires lors de la prise de vue et j’en fais des copies de sauvegarde sur des disques durs dédiés.

Il est toujours préférable d’avoir une personne référente sur site, pour les autorisations et pour les clés. Sinon, je peux aussi récupérer des clés dans une agence et me rendre seul sur le lieu de la prise de vue.

En intérieur, les rideaux et les volets doivent être ouverts pour bénéficier de la meilleure luminosité possible. On peut aussi allumer quelques lumières intérieures pour apporter une petite touche de vie dans des zones sombres.

Vu de l’intérieur, à travers les fenêtres ou à travers une véranda, l’extérieur paraît extrêmement lumineux. Pour rééquilibrer cette différence de contraste, j’applique la technique du High Dynamic Range (HDR), large plage dynamique en français. Cela consiste à prendre plusieurs images à des expositions complémentaires puis les fusionner en une seule bénéficiant alors d’une grande plage de contraste.

Les vues intérieures montrent alors des pièces bien lumineuses et on distingue également le jardin ou le ciel à travers les fenêtres.

Afin de restituer le plus fidèlement possible les couleurs des matériaux que je photographie en immobilier et en architecture, j’utilise des étalons de couleur pour calibrer mon appareil photo, mes logiciels de retouche et mon écran.

En photographie d’architecture et d’immobilier, le manque de netteté peut provenir des causes suivantes:

• L’appareil photo oscille ou tremble durant la prise de vue
• La bague de netteté de l’objectif est mal ajustée
• La profondeur de champ est trop faible
• L’image comporte un excès de bruit numérique

Afin d’assurer la netteté de mes images j’ai donc mis en place les dispositions suivantes:

• Utilisation d’un trépied au poids adapté au matériel posé dessus, pour assurer une immobilité parfaite pendant des vitesses d’obturation très longues (plusieurs secondes)
• Utilisation d’une télécommande ou d’un retardateur pour éviter de toucher l’appareil photo au déclenchement
• Utilisation d’une tête de trépied précise et stable
• Utilisation d’objectifs de qualité offrant une excellente résolution optique au centre et sur les bords
• Utilisation d’objectifs de qualité offrant un autofocus de grande précision
• Calibration du réglage de la mise au point des objectifs
• Utilisation d’une faible ouverture (f11 ou f16) pour bénéficier d’une grande profondeur de champ et d’une résolution optique encore meilleure
• Utilisation d’une faible valeur ISO (100) pour éviter le bruit numérique à la prise de vue
• Prise de vue multiple pour être sûr d’obtenir la bonne exposition. Il est alors inutile de compenser en risquant de faire monter le bruit numérique

Le nombre de photos livrées dépend bien sûr de la nature et de la taille du bien à photographier. Comptez une base de 10 photos pour une habitation de 100m². Ensuite, on peut ajouter les images des façades extérieures, du jardin, etc. Dans tous les cas, je vous donnerai une estimation lorsque j’aurai pris connaissance du bien que vous souhaitez promouvoir. Cette estimation représentera un nombre minimal. Je ne vous transmettrai que les meilleures images. Elle seront retouchées et formatées pour correspondre à l’usage que vous prévoyez.

Selon l’envergure de la mission, comptez 24 à 48 heures pour recevoir vos photos.

Les photos que je livre sont formatées en fonction de l’usage que vous prévoyez.

Vous aurez, a minima, une version basse résolution et une version haute résolution de chaque photo.

Je livre en général des images au format JPEG mais vous pouvez aussi me demander un autre format: TIFF, PSD, PNG, etc.

L’espace colorimétrique que j’incorpore dans les images livrées est le sRGB mais je peux aussi l’adapter à votre usage: CMYK, ProPhoto RGB, Adobe RGB 1988, etc.

Je peux inclure des informations dans les métadonnées de chaque photo (coordonnées GPS, mots-clés, titre, légende) afin de favoriser leur référencement naturel par Google.

Bien sûr, je vous conseille en fonction de l’usage que vous envisagez.

Par exemple, les dimensions, la résolution, la compression et le profil colorimétrique ne seront pas les mêmes selon que vous souhaitez publier les images sur votre site Internet ou bien les imprimer sur une affiche.

Chaque image que je livre est retouchée à l’aide d’un logiciel de retouche d’image. Pour cela, j’utilise Lightroom et Photoshop pour les retouches les plus complexes.

A titre d’exemple, voici une liste des opérations que ces logiciels me permettent d’effectuer:

• Ajustement de la luminosité, du contraste et de la colorimétrie (balance des blanc et saturation principalement)
• Compensation des ombres
• Correction de la distorsion et des perspectives
• Réparation d’une pelouse
• Effacement d’objets disgracieux ou trop personnalisés
• Effacement de personnages ou de reflets non pertinents
• Effacement des tâches et des coulées sur les murs extérieurs
• Effacement des plus gros plis sur les literies
• Fusion d’images pour un résultat HDR (par exemple, photo intérieure laissant voir un joli jardin à travers la fenêtre)
• Fusion d’images pour créer une vue panoramique de très haute résolution
• Accentuation ou remplacement du ciel

Je prends toutes les photos au format numérique. Je vous les transmets donc sur un support informatique. Selon votre préférence, je peux vous transmettre vos images par les moyens suivants:

• Courrier électronique
• Cloud
• FTP
• We Transfer
• Galerie privée et sécurisée sur Internet, disponible pendant 4 mois

Le droit d’utiliser les images que je produis pour vous est bien sûr inclus dans mes tarifs.

Par défaut, il est de 36 mois, valable à destination du public français ou international et pour une publication sur un support informatique ou papier.

Je n’ai pas d’exigence sur la citation de mon nom en tant qu’auteur des photographies.

La cession à un tiers, que ce soit à titre gratuit ou onéreux, est cependant interdite.

Les droits d’utilisation que je cède vous autorisent à modifier les photos livrées, dans certaines limites. Ainsi, vous pouvez:

• Ajuster les réglages généraux de luminosité et de contraste.
• Recadrer pour incorporer l’image dans un support de communication
• Redimensionner et compresser l’image pour en alléger le poids informatique
• Incruster un logo ou un filigrane

Dans tous les cas, si je dispose d’un cahier des charges et de vos objectifs de publication, vous n’aurez pas besoin de modifier les photos livrées.

Je peux bien sûr vous livrer les images avec un logo ou un filigrane en surimpression. Pour cela, vous devez me fournir le fichier (format PNG de préférence) ou la phrase à incruster. Vous devez aussi m’indiquer à quelle taille et à quel endroit l’incruster. Dans tous les cas, je vous transmettrai une image test pour validation.

Toutes mes photos sont sauvegardées sur de multiples disques durs, dont une copie se trouve également en dehors de mon bureau.

Suite à la livraison de vos images, j’en conserve une sauvegarde pendant au moins 12 mois. Durant cette période, vous pouvez me demander de vous transmettre des copies par Internet.

La garantie ImmoFlash s’applique pendant 30 jours calendaires, à partir du jour de la livraison de vos images. Durant cette période, je corrige d’éventuels petits défauts de retouche. Je peux aussi ajuster le formatage de l’image pour l’adapter à votre support de communication.

Je peux aussi vous fournir des copies de sauvegarde sur demande.